【大田市】土地売買契約とは？

土地の売買契約とは、土地を購入する際に交わされる契約のことです。土地をはじめとする不動産売買には、高額なお金が動きます。安心して取引が行えるように、書面でやり取りされるのが土地売買契約の一般的な流れです。

宅地建物取引業法第37条では、不動産会社に対して契約成立後に遅滞なく「内容を記載した書面」を宅地建物取引士に記名・押印させて交付する、ということが義務付けられています。

売買契約書は不動産会社が作成する書類です。売主と買主が頼んでいる不動産会社がそれぞれ異なる場合は、不動産会社同士がコミュニケーションを取りながら作成します。

不動産売買において書面でやり取りをしないという流れはほぼありません。

しかし、万が一口頭で重要な契約を行うような流れになっているようなら、書面でのやり取りを依頼しましょう。

また売買契約書はとても大切な書類です。必ず目を通して問題がないかどうかを確認してください。また不明な点があれば必ず相談しましょう。

【大田市】土地売買仲介の依頼メリット

土地売買を仲介業者・不動産会社に依頼するメリットは以下の通りです。

土地の適正価格がわかる

仲介業者・不動産会社に依頼する最大のメリットは、売買の適正価格がわかるという点です。

売主が適正価格を把握せずに個人で交渉を始めると、相場よりもはるかに安い価格で購入されてしまう恐れがあります。仲介業者は査定を行ってくれるため、土地がもつ本来の価値を価格に反映してくれるでしょう。

買主としても、本当に売り出されている価格で購入する価値がある土地なのか、適正価格で売り出されているのか、プロの視点から判断してもらうことができます。また、プロならではの目線から相談に乗ってもらうこともできるでしょう。

レインズに登録できる

レインズとは、不動産流通機構が運営するネットワークシステムです。不動産会社のみ利用できるシステムで、売り手・買い手を探すことができます。

依頼している不動産会社以外の会社にも情報が渡るようになっており、広く買い手を探せる点がメリットです。

宅建の資格が必要ない

土地売買を行う際、重要事項説明書という書類を作って読み上げなくてはいけません。この業務が行えるのは、宅地建物取引主任者の資格を持った人のみです。

土地売買のために資格を取得するのは現実的ではないため、仲介業者や不動産会社に依頼することをおすすめします。

好条件の買主が見つけられる

仲介業者や不動産会社は、見込み客を抱えています。宣伝力も高く、多くの買主候補を迅速に見つけてくれるでしょう。

候補数が増えれば増えるほど、好条件の買主が見つかりやすいです。

様々な手間が省ける

土地売買では、様々な手続きが必要です。面倒な手続きも多く、知識がないと流れがわからずどこかでミスをして重大なトラブルにつながる可能性があります。また思わぬ費用が発生する、相場がわからないといった場合でも相談できません。

専門家である仲介業者や不動産会社に任せることで、トラブルを未然に防ぐことができるうえに相場が把握できます。手間が省け、スムーズな不動産取引が行えます。

大田市で土地売買時に必要なもの

土地の売買に必要なもの・書類、発生する手数料見ていきましょう。

身分証明書

本当にその土地の所有者であることを証明するために、身分証明書が必要です。写真付きの身分証明書が必要となるため、運転免許証もしくはパスポートを用意します。

実印

書類に捺印をする印鑑は、実印でなく認印でも問題ありません。しかし、決済・引き渡しの際には実印が必要となるため、あらかじめ用意しておきましょう。

権利書

土地の権利書は、売買契約時および決済・引き渡しの際に必要です。2005年以降は登記情報識別通知となっているため、間違えないようにしてください。

権利書は決済・引き渡し時には必ず用意しなければなりません。紛失してしまった場合は、司法書士による本人確認情報・事前通知制度などの手続きをすることで対応可能です。

なかなか見る機会がない書類ですが、売却を検討する段階できちんと保管してあるかチェックしましょう。

固定資産税の納税通知書

毎年4月に、土地・建物の所有者宛てに固定資産税納税通知書が郵送されます。固定資産税や都市計画税の納付すべき税額が記載されており、この納付書をもとに固定資産税と都市計画税の日割り計算をして買主と清算しなければなりません。

通常は売買契約時に持参して買主に確認してもらうため、手元にあるかどうか確認しておくと安心です。

手付金

手付金は買主側に必要なもので、基本的に現金で用意しなければなりません。

金額は法律で制限されていませんが、金額が少なすぎると買主が気軽に解約できてしまうという問題が発生します。反対に金額が高すぎても解約が難しくなってしまうため、少なすぎず高すぎない、およそ10％が目安の金額です。

ちなみに不動産会社が売主となる場合は、法律によって20％以内と定められています。

固定資産評価証明書

固定資産評価証明書は、登録免許税の算定に必要な書類です。決済・引き渡しの際に用意しましょう。固定資産評価証明書は、市区町村役場の窓口にて取得可能です。

不動産の所有者や納税義務者だけが取得できますが、委任状を発行することで売却を依頼している不動産仲介業者でも発行できます。

仲介手数料

仲介手数料とは土地売買が成立した場合、仲介してくれた業者に対して支払う費用のことです。上限額が定められており、それを超えた額は請求できないことになっています。

一般的に大田市では決済・引き渡し時に全額支払うケースが多いです。

以上が基本的に必要となるものです。他にも土地購入時の売買契約書や重要事項説明書、土地測量図、口座の通帳やローン残高証明書など用意しなければならない書類・ものがたくさんあります。

契約を結んだり引き渡しをしたりする際に、用意してなかった…という事態が起こらないように、事前に準備をしておきましょう。

大田市で土地売買する際の注意点

土地売買に必要なものがわかったところで、売買にあたって気を付けるべきポイントもチェックしておきましょう。こちらも売主・買主それぞれを流れに応じて分けてご紹介します。

売主

・土地の査定は複数社に依頼する

査定は必ず複数の不動産仲介業者に依頼することをおすすめします。1社だけの査定だと、その査定価格が相場と比較して妥当かどうか判断できません。

仲介業者は、査定のために近隣で似ている条件の物件を探し、その物件の成約価格をレインズで調べます。どの仲介業者も同じデータを見て査定するので、査定価格はどの業者でも同じと思いがちですが、実際は金額に差が発生するのです。

査定価格は仲介業者が「この金額なら決まるだろう」という想定の価格なので、営業スタイル・エリアに対しての強み・査定のプロセスなどで違いが出ます。

査定は1社のみに絞らず、複数社に依頼しましょう。なお、土地査定の際、依頼にあたって費用が発生する場合があります。

・土地を定期的に清掃する

土地に雑草が生えていたりゴミが散らかっていたりする土地は、購入希望者が現地を見た際の印象が悪くなります。

売主は土地の状態を常にチェックし、こまめにメンテナンスをしておきましょう。買主のモチベーションが下がらないように、見栄えが良い状態をキープしておかなくてはなりません。

買主

・埋設物の有無を確認する

地面の下に埋まっているものを埋設物（まいせつぶつ）といいます。埋設物をそのままにしておくと、地盤強度の低下が発生し、地震で大きな被害が発生したり建設工事の際に支障をきたしたりする恐れがあるため、注意が必要です。

土地購入後のトラブルを招かないために、埋設物の有無をきちんと確認しておきましょう。

・周辺施設の建設予定をチェックする

購入希望の土地近くに空き地や広い駐車場がある場合、そこに何か建つ予定があるかチェックしておくべきです。

土地を購入して家を建てた後、住宅やマンションができて日が遮られる恐れがあります。またコンビニエンスストアやスーパーなどができると、人の出入りが多くなって夜遅くまで人の話し声が聞こえるかもしれません。

土地の用途地域・建ぺい率・容積率などを見ると、建設できる建物の種類や用途の制限でどのような建物が建設される可能性があるのか、ある程度予想できます。

3売主・買主の双方

売主・買主ともに契約解除になるケースを確認しておきましょう。土地売買においての契約解除は、主に3種類です。

・危険負担による解除

天災で多額の修理費用が必要になる場合、売主が無条件で契約を解除することができます。解除をした際、買主に対して手付金・売買代金を返還するという取り決めをするのが基本です。

・契約違反による解除

書面に記載されている内容が守れていない場合、無条件で契約の解除が可能です。書面に記載する具体的な内容は、売主・買主の双方で取り決めることができます。

・特約での解除

書面では、特別な事項に記載されていることを特約といいます。よくあるのがローン特約で、土地購入に必要な費用を調達するはずだった住宅ローンの審査が通らなかった場合、無条件で解除できるという特約です。