【大田市の土地査定を不動産会社に依頼】事前準備

不動産会社に土地査定を依頼する前に行っておくべきことは主に4つです。

測量図を用意する

土地は面積によって金額が変わるため、正確な土地の面積が必要になります。

測量図は、道路や隣接する土地との境界を決めたうえで土地を測量した資料のことです。測量図では土地面積が把握できるだけでなく、面積に基づいた容積率が求められ、延べ床面積も算出できます。

測量図があると、その土地にどの程度の床面積の建物が建てられるかも判断できます。

スムーズな取引が行えるように、測量図は法務局に申請して取得しておきましょう。測量図なしでも査定は可能ですが、査定額が下がることもあるので注意してください。

土地の情報をまとめる

査定額に影響を与える可能性がある土地の情報は、査定前にまとめておくことをおすすめします。情報を整理しておくことで、間違った情報が不動産会社に伝わる心配がありません。より正確な査定結果が得られるでしょう。

また、情報の内容によっては査定額が上がる可能性もあります。チェックしておきたい項目は以下の通りです。

・接している道路の幅

2m未満か2m以上かで評価が変わります。2m未満だと建物が建てられず、現状の建物を建て替えることもできません。査定金額が低くなる可能性が高いです。

・騒音や振動

騒音や振動は、査定時にマイナスとなる項目です。普段から騒音や振動がひどい場合は正直に伝えましょう。また、一時的に騒音や振動があるというだけなら、できる限り静かな時間帯に査定してもらってください。

土地の相場価格を調べる

査定前に自分でも相場価格を調べておきましょう。土地の相場価格を調べる方法は以下の4つです。

・過去に取引されていた土地の価格を調べる

近隣エリアで似ている条件の土地が実際にいくらで売買されたかを調べる方法です。国土交通省の土地総合システムというサイトで調べることができます。一般の方でも無料で使えるサイトなので、ぜひ、活用してみてください。

・土地の固定資産税評価額から調べる

土地の所有者は、その土地の評価額に応じて税金を納めているはずです。土地の相場は、固定資産税÷0.7×1.1で求められます。

・公示地価と基準地価を調べる

公示地価と基準地価は、どちらも公的機関が毎年公表しています。全国で約2万カ所の地点が選ばれており、その地点の土地の正常な価格がわかるでしょう。

公示地価や基準地価に選ばれている地点が売りたい土地の近くにある場合は、公示地価と基準地価を参考にすると相場が調べられます。

・相続税路線価を調べる

相続税路線価は、土地を相続した場合に納める税金を算出するために定められている、道路ごとの価格です。

国税庁の路線価図・評価倍率表で土地に接している道路の価格を確認しましょう。土地相場は「路線価評価額（路線価×面積）÷0.8×1.1」で求められます。

売却以外の選択肢を考える

土地には様々な活用方法があります。売却以外にも賃貸経営・駐車場経営・トランクルーム経営などといった方法を検討してみましょう。

これらの事前準備が完了したら、業者に問い合わせて依頼をしましょう。業者に依頼する際は、その地域の査定実績が豊富な地域密着型の地元業者に依頼するのがおすすめです。地域密着型であれば、ちょっとした相談にも乗ってもらえます。

【大田市の土地査定を不動産会社に依頼】査定価格の決まり方

不動産会社が土地査定時にチェックするポイントは以下のとおりです。

土地の形

正方形・長方形などいびつな形をしていない土地を整形地といいます。整形地は建物に影響を与えにくく、土地を使う際の制限が少ないため価値が高いのです。

一方で台形や三角地、旗竿地（はたざおち）といった土地を不整形地といいます。不整形地は建てられる建物が限られたり土地の中で建てられない部分が生まれたりするので、整形地よりも土地の価値は下がってしまうでしょう。

土地の面積

土地の面積は広くなればなるほど査定額が上がります。販売する面積が広くなるという理由以外に、面積が広いと土地の利用方法も広がることが、査定額が上がるポイントです。

しかし、住宅地の場合、土地が広くてうまく活用できなかったり土地の価格が高くなってなかなか買い手がつかなかったりするため、広すぎると逆に売れにくくなる可能性があります。その場合は土地を割って販売する方法を検討しましょう。

用途地域

用途地域とは、都市計画法の一部によって土地の使い方を制限された土地のことです。

用途地域が設定されている土地では、建物の高さや使い道が制限されます。土地が無秩序にならないようにと配慮されているため、あらかじめ使用方法を定めているのです。

用途地域は住宅地・商業地・工業地などの13種類に分類されます。用途地域があると利用方法が制限されるため、制限が厳しい土地は価値が下がりやすいです。一方、様々な用途で使える土地なら需要も大きくなり、高い査定額が期待できるでしょう。

駅までの距離

駅に近い土地であればあるほど、価値が上がります。ただし、駅から徒歩圏内ではない土地になると、今度は駅までの距離があまり問題にならず、バス停からの距離や商業施設からの距離などが重要になるでしょう。

接している道路の幅

土地が接している道路の幅が狭い場合、容積率が変わることで建てられる建物が小さくなる可能性があり、土地価格が低くなります。

容積率とは、面積に対する建物の延べ床面積の割合です。例えば容積率が200％の場合、100㎡の土地に200㎡の建物が建てられます。

用途地域が同じでも、道路の幅によって実際の容積率の数値に差が出てしまうのです。

間口と奥行

間口が狭かったり、間口が狭いわりに奥行きが長すぎたりする土地は、利用しづらいと判断されて査定価格があまり上がりません。

一般的に、間口は広い土地が好まれます。間口が広いと正面に駐車場と玄関を設置できる一方、間口が狭いと駐車スペースを確保した後ろに玄関を作るなど、建築に制限が出てしまいます。

また、間口よりも奥行がある土地は、実現可能な間取りが限られます。間口と奥行は土地の使いやすさに大きく影響します。

土壌汚染や地下埋設物の有無

土壌汚染や地下埋設物があると、土地の価値は下がります。埋設物に関しては、そのままにしておくと地盤が弱くなったり基礎工事に悪い影響を与えたりする恐れがあるので、除去しなくてはいけません。

また土壌汚染は専門機関の調査が必要で、無料査定では調査ができません。どちらか該当する恐れがある土地は、事前に地元業者に依頼して問題がないかどうか確認しておきましょう。

嫌悪施設との距離

下水処理場・産業廃棄物処理場・送電線などの嫌悪施設が近くにあると、土地の価格を落とす原因になります。嫌悪施設に明確な定義はありませんが、悪臭・騒音などが発生したり人に不快感を与えたりする施設は嫌悪施設として扱われるでしょう。

価格に与える影響は嫌悪施設の内容や距離によって様々ですが、何らかの影響が出ることを覚悟しておかなくてはなりません。

道路との関係

土地がどのように道路と接しているかによって、土地の価値は左右されます。2つの道路で角ができている土地は、一方のみが道路に面している中間画地よりも金額が高くなることが多いです。

道路との高低差

道路よりも低い位置にある土地は、生活排水を引き上げるための排水工事にコストがかかります。また日当たりや風通しが悪いことから、一般的に価値が低くなりやすいです。

反対に道路よりも高い位置にある土地は、多少の高低差ならば査定には影響しません。ただし道路に対して高すぎる土地は、敷地内に階段を設置しなくてはならず、価値が低くなる可能性があります。具体的な価格については、地域密着型の地元業者に問い合わせて確認してみましょう。

【大田市の土地査定を不動産会社に依頼】机上査定

机上査定とは、不動産を直接見ることなく大まかな金額を算出する査定方法です。簡易査定とも呼ばれています。机上査定では、過去に取引された類似物件の売買金額や査定時の市場状況などのデータを基に、査定額を算出するのが一般的です。

メリット

机上査定の一番のメリットは、短時間で査定額がわかる点です。不動産会社に問い合わせや査定依頼をしてから最短で即日、たいていは3日以内には結果を知ることができます。

また、机上査定の場合、必要書類の提出をせずに土地査定ができます。またインターネットや電話で申し込みをするだけなので、不動産会社と直接コンタクトを取る必要はありません。強引な営業を受ける心配もなく、手軽に土地査定を依頼することができるでしょう。

デメリット

机上査定は簡易査定と呼ばれていることからもわかるように、大まかな査定額しか算出できません。実際の市場価格とは大きく異なる可能性があります。

特に一戸建ては個性がある不動産なので、机上査定の査定額はあくまで参考程度に留めておきましょう。

【大田市の土地査定を不動産会社に依頼】訪問査定

訪問査定とは、机上査定で使用したデータに現地の状況を加味して査定額を算出する方法です。訪問査定では不動産会社が直接現地に足を運び、地域の状況や間取り、経年劣化の状態などを調査したうえで査定額を割り出します。

メリット

実際に物件を見てから金額を出すのが訪問査定の特徴です。机上査定ではおおまかな査定額しかわからないのに対し、現実的な査定額がわかります。

また、訪問査定は、不動産会社と直接対面して査定を進めていきます。

依頼した不動産会社の対応方法や手際の良さを見ることで、売却の仲介を安心して依頼できる会社かどうかのチェックができるでしょう。数ある業者の中でも地域密着型の地元業者であれば、地域の特徴を知っているため安心して依頼できます。

デメリット

訪問査定は、細かな条件をチェックしながら査定額を算出するため、査定を行ってから結果が出るまでに1週間程度かかります。

査定の申し込み後に日程を決めるので、最初に地元の業者にコンタクトをとった段階から計算すると、2～3週間ほどかかるケースも少なくありません。どれくらいの日数が必要かは問い合わせて確認してみましょう。

また、より詳しく正確な査定結果を得るために、必要な書類はたくさんあります。机上査定では必要のなかった書類を用意しなければならないので、依頼に手間がかかるでしょう。